При проведении оценки Объекта Оценщик принял следующие допущения, а также установил следующие ограничения и пределы применения полученного результата оценки Объекта:
Отчет по оценке подготовлен в соответствии со следующими допущениями:
§ Учитывая предполагаемое использование результатов оценки, анализ, юридическая экспертиза правоустанавливающих документов не проводится.
§ Вид права определяется согласно свидетельству о государственной регистрации прав.
§ При расчете рыночной стоимости объекта оценки Оценщик исходит из предположения, что объект оценки не заложен и не обременен обязательствами перед третьими лицами (т.е. без учета существующих обременений, если они имеют место на дату оценки).
§ Субъект (субъекты) права устанавливается (устанавливаются) согласно свидетельству (свидетельствам) о государственной регистрации прав.
§ При проведении оценки Оценщик руководствуется техническими документами, предоставленными Заказчиком.
§ Ответственность за предоставленную документацию лежит на Заказчике;
§ Информация, предоставленная Заказчиком, подписана уполномоченным лицом и заверена в установленном порядке. Поэтому информация, используемая при проведении оценки, считается достоверной, и у Оценщика нет оснований считать иначе. Данная информация, хранится у Исполнителя 3 года (начиная с даты составления отчета).
Отчет об оценке был составлен в соответствии с нижеследующими ограничениями:
§ Оценщик не принимает на себя какой-либо ответственности за вопросы юридического характера, оказывающие влияние на оцениваемое имущество или права собственности на него. Юридической экспертизы предоставленных документов не проводилось.
§ Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, касающихся Объекта оценки и способных повлиять на его стоимость. На Оценщике не лежит ответственность ни по обнаружению подобных факторов, ни в случае их обнаружения. Оценка не учитывает какого-либо личного имущества, находящегося на территории объекта.
§ Исходные данные, финансовая информация, мнения и точки зрения, собранные и использованные в процессе анализа, согласно мнению Оценщика, получены из надежных источников и являются верными.
§ Настоящий отчет, равно как и любая часть его (включая данные о величине стоимости) не может использоваться, кроме как Заказчиком, чье имя указано в отчете.
§ Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за изменения социальных, экономических, природных или иных факторов, которые могут произойти впоследствии и повлиять на стоимость Объекта. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что данный объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости, указанной в отчете.
§ Все расчеты и заключения, сделанные в отчете, базируются на существующей рыночной ситуации на дату оценки. Однако эти предположения могут измениться с течением времени.
§ Оценщик не предоставляет дополнительных консультаций по данному отчёту, за исключением случаев, оговариваемых отдельными договорами.
Применяемые стандарты оценочной деятельности
Отчет об оценке составлен в порядке и в соответствии с требованиями, установленными следующими нормативными документами:
Конституция РФ
Гражданский кодекс РФ.
Федеральный закон от 29.08.98 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности».
Федеральные стандарты оценки (ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3), утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г., разработанные в целях реализации положений Федерального закона от 27.07.2006 г. № 157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Стандарты и правила осуществления оценочной деятельности - свод стандартов оценки общероссийской общественной организации «Российское Общество Оценщиков», 2010 г.
Стандарты и правила оценочной деятельности Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Сибирь», утвержденные Советом партнерства НП СОО «Сибирь», протокол №2 от 10.09.2006 г.
Последовательность определения стоимости объекта
Последовательность определения стоимости Объекта заключается в выполнении следующих этапов проведения оценки Объекта:
заключение Договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
установление количественных и качественных характеристик Объекта, в том числе сбор, обработка и анализ информации, необходимой для проведения оценки:
Правоустанавливающих документов, сведений об обременении Объекта правами иных лиц;
информации о технических и эксплуатационных характеристиках Объекта;
иной информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик Объекта с целью определения его стоимости, а также другой информации (в том числе фотодокументов), связанной с Объектом;
осмотр Объекта оценки, фотографирование (фотоматериалы по Объекту оценки представлены в соответствующем Приложении к Отчету);
анализ рынка, к которому относится Объект;
применение (либо обоснованный отказ от применения) подходов к оценке, выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;
согласование (обобщение) результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости Объекта оценки;
составление и передача Заказчику настоящего Отчета.
В практике составления отчетов об оценке часто упускается из виду, что раздел допущений и ограничений в отчете является далеко не таким малозначительным разделом. Это, порой приводит к тому, что отчет может быть составлен с нарушениями законодательства.
Во избежание подобных моментов следует привести весомее аргументы в пользу важности указанного раздела отчета.
Итак, что вообще подразумевается под допущениями и ограничениями в рамках отчета об оценке?
Для оценщика в самом общем виде можно говорить о двух группах допущений и ограничений: те, которые диктуются законодательством и те, которые формируются им исходя из специфики объекта оценки, а также ее целей и задач. Так, законодательством, в частности определены такие моменты, как например, то, что при проведении оценки, специалисту запрещается использовать данные из источников, датированных позже, чем дата оценки; то, что определенна оценщиком итоговая величина стоимости может быть признана рекомендуемой для сделки не позднее, чем 6 месяцев после даты составления отчета и пр.
Что же касается допущений и ограничений, которые формируются самим оценщиком, то они, в целом, служат для своеобразной подстраховки оценщика от возможных вопросов со стороны пользователя или проверяющих органов и могут относиться как к процессу оценки, так и к предположениям о тех или иных качественных и количественных характеристик объекта оценки.
Так, например, к разряду первых может относиться такое ограничение, как отсутствие возможности использования отчета в каких-либо целях, отличных от целей, указанных в задании на оценку. Тем самым, оценщик имеет определенный рычаг воздействия на количество потенциальных пользователей отчета об оценке.
Но путем установления определенных допущений оценщик может регулировать не только процессуальные нюансы. В части итоговой стоимости можно отметить такие важные допущения, к которым оценщики прибегают для определения стоимости. Так, например, при определении ликвидационной стоимости для некоторых объектов оценщик сам не выбирает ограниченный срок, в течение которого должен быть продан объект. А поскольку при оценке ликвидационной стоимости срок реализации и сама величина стоимости прямо пропорциональны. В таких условиях, в зависимости от того какой срок реализации оценщик установит в качестве допущений, такой и будет стоимость.
Кроме того, часто, при реализации имущества банкротов или должников в рамках исполнительного производства, от оценщика требуется определить чистую рыночную стоимость, без учета обременений, а фактически какие-либо обременения (в виде ареста, залога или пр.) все равно присутствуют. При этом, исходя из теории оценки, объект с обременением будет логично стоить дешевле, чем «чистый». Именно поэтому, указание в разделе допущений и ограничений того, исходя из каких правовых условий, проводится оценка объекта, весомо с точки зрения итоговой стоимости.
Уже приведенные примеры дают возможность понять, что к разделу допущений и ограничений не стоит относиться формально, поскольку именно они, во многом, могут «задавать тон» будущей оценке, регламентируя при этом применяемые подходы, методы, процесс определения стоимости.
Нижеследующие условия, допущения и ограничения являются неотъемлемой частью настоящего отчета.
Общие условия
Исходя из нижеследующих трактовки и договоренностей, настоящие условия подразумевают их полное и однозначное понимание Оценщиком и Заказчиком, именуемые далее по тексту Сторонами, а также тот факт, что все положения, результаты переговоров и заявления, не оговоренные в отчете, теряют силу. Настоящие условия не могут быть изменены или преобразованы иным образом, кроме как за подписью обеих Сторон. Настоящие условия распространяются на правопреемников и исполнителей Сторон.
Общая цель отчета
Настоящий Отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем отчете целях и для использования по указанному назначению. Ни одна из Сторон не может использовать Отчет или (любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.
Положения об ответственности
Оценщик не принимает на себя ответственность за финансовую и налоговую отчетность, относящуюся к управлению оцениваемого объекта. Ответственность за такого рода отчетность, относящуюся к исследованному Оценщиком объекту несет владелец объекта.
В своих действиях Оценщик выступал как независимый исполнитель. При проведении оценки Оценщик исходил из того, что предоставленная ему информация является точной и достоверной, и не проводил ее проверки.
Освобождение от ответственности
Заказчик принимает условия заранее освободить и обезопасить Оценщика, и, по желанию Оценщика, защитить от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих сторон к Заказчику вследствие легального использования третьими сторонами результатов работы Оценщика. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу Отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.
Для выполнения работ по оценке Заказчиком может быть предоставлена информация (документы), являющаяся конфиденциальной. Оценщик считает, что данная информация получена Заказчиком правомерным образом и передана Оценщику с согласия собственника (владельца) этой информации. Возможные претензии третьих лиц об использовании конфиденциальной информации не могут быть предъявлены Оценщику в отношении вышеуказанной информации.
Описание имущества
Оценщик не принимает на себя ответственности за описание правового состояния имущества и вопросы, подразумевающие обсуждения юридических аспектов права собственности. Права собственности на оцениваемый объект предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства, если иное не оговорено специально.
Заключительные положения
Оценщик учитывал ответственное отношение собственника и должное управление в отношении объекта оценки.
Информация, оценки и мнения, полученные Оценщиком и содержащиеся в настоящем отчете, были получены из достоверных, по мнению Оценщика, источников. Тем не менее, Оценщик не может принять на себя ответственность за точность этих данных, поэтому где это возможно, делаются ссылки на источник информации.
Мнение Оценщика относительно оценочной стоимости объекта является действительным только на дату, специально оговоренную в настоящем отчете. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за социальные, экономические, физические или правительственные изменения, которые могут произойти после этой даты, отразиться на рыночных факторах и, таким образом, повлиять на суждение Оценщика.
Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в Отчете стоимости. Эта стоимость может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления Отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
Оценщик проводил оценку объекта оценки только по предоставленной информации и по личному осмотру Объекта.
Расчеты в рамках проведения оценки Объекта осуществлялись Оценщиком с использованием программы Microsoft® Excel. В расчетных таблицах и формулах, представленных в настоящем Отчете приведены округленные значения показателей. Итоговые значения получены также при использовании округленных показателей.
Нижеследующие допущения и ограничительные условия являются неотъемлемой частью настоящего отчета:
Вся информация, полученная от Заказчика и его представителей в письменном или устном виде и не
вступающая в противоречие с профессиональным опытом Оценщика, рассматривалась как достоверная.
Оценщик исходил из того, что на объект оценки имеются все подлежащие оценке права в соответствии с
действующим законодательством. Однако анализ правоустанавливающих документов и имущественных
прав на объект оценки выходит за пределы профессиональной компетенции Оценщика и он не несет
ответственности за связанные с этим вопросы. Право оцениваемой собственности считается достоверным
и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта. Оцениваемая собственность считается
свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете
Оценщик не занимался измерениями физических параметров оцениваемого объекта (все размеры и
несет ответственности за вопросы соответствующего характера.
Все иллюстративные материалы использованы в настоящем отчете исключительно в целях облегчения
читателю визуального восприятия.
Оценщик не проводил технических экспертиз и исходил из отсутствия каких-либо скрытых фактов,
влияющих на величину стоимости оцениваемого объекта, которые не могли быть обнаружены при
визуальном осмотре. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных фактов.
Оценщик исходил из предположения, что физическое состояние объекта на дату оценки соответствовало
его состоянию в моменты осмотра.
Данные, использованные Оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и
считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность и во
всех возможных случаях указывает источник информации.
Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на
оценку. Разглашение содержания настоящего отчета, как в целом, так и по фрагментам возможно только
после предварительного письменного согласования. Особенно это касается итоговой величины стоимости
Отчет достоверен лишь в полном объеме и для указанных в нем целей. Использование отчета для других
целей может привести к неверным выводам.
Заказчик принимает на себя обязательство заранее освободить Оценщика от всякого рода расходов и
материальной ответственности, происходящих из иска третьих лиц к Оценщику, вследствие легального
использования результатов настоящего отчета, кроме случаев, когда в установленном судебном порядке
определено, что возникшие убытки явились следствием мошенничества, халатности или умышленно
неправомочных действий со стороны Оценщика или его сотрудников в процессе выполнения работ по
определению стоимости объекта оценки.
От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом в связи с проведением
данной оценки, иначе как по официальному вызову суда
Приведенные в отчете величины стоимости действительны лишь на дату оценки. Оценщик не несет
ответственности за последующие изменения рыночных условий и, соответственно, величины цены выкупа
за объект
Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно величины стоимости
Объекта и не является гарантией того, что рассматриваемый Объект будет выкуплен по указанной
стоимости
Оценка является вероятностной (неопределенной) величиной, она не может рассматриваться как точное
значение рыночной стоимости. Вывод о том, что итоговая оценка содержит неопределенность, в явном
виде указано в Руководстве 5 «Неопределенность оценки» в стандартах оценки, которые издает RICS
Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки (в том числе
Специальные)
При проведении оценки учтены условия, указанные в разделе «Допущения и ограничения, на которых должна
основываться оценка». Результат оценки действителен только для использования в целях, указанных в договоре на
оценку и при выполнении условий данного договора. В случае отступления от указанных условий, стоимостные
параметры объекта оценки, указанные в данном отчете, считаются недействительными.
Об учете НДС
Заказчик оценки – юридическое лицо, с применением налога на добавленную стоимость. Рынок воспринимает
расчеты с указанием конечных цен, в которые включены все налоги. Следовательно, в данном случае, для решения
задач, поставленных заказчиком, цены приводятся с НДС.
- 8 -
предполагает законное использование, что, в свою очередь, накладывает на типичного продавца ответственность
по гарантиям работоспособности объекта. В данном случае продавец не заинтересован в гарантийном
обслуживании и обслуживание производится в соответствии с требованиями ГК РФ. Соответственно, в расчетах
стоимостных параметров необходимо учесть отсутствие гарантийных обязательств по работоспособности и
производить реализацию на условии «как есть».
Исходя из перечисленного:
С учетом требований закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», приведена рыночная
стоимость права собственности на объект оценки
С учетом требований Налогового Кодекса Российской Федерации приводится наиболее вероятная цена
реализации без принятия на продавца гарантийных обязательств.
1.5. ЗАЯВЛЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ
Подписавшие данный отчет оценщики настоящим удостоверяют, что:
Все данные, представленные в Отчете, изложены верно и соответствуют действительности.
Приведенные в Отчете анализ, мнения и заключения ограничиваются только оговоренными
предпосылками и ограничительными условиями, являющимися частью Отчета, и являются непредвзятым
профессиональным анализом, мнением и заключением.
Оценщик не имеет ни настоящей, ни будущей заинтересованности в оцениваемой собственности, а так же
не имеет личных предубеждений относительно всех участвующих сторон.
Величина вознаграждения Оценщика никак не связана действиями или событиями, произошедшими в
результате анализа, мнений и заключений, содержащихся в отчете, или полученных при его
использовании.
У оценщиков, подписавших данный отчет, не было личной заинтересованности или какой бы то ни было
предвзятости в подходе к оценке имущества рассматриваемого в настоящем отчете, или в отношении
сторон, имеющих к нему причастность. Оценщики выступали в качестве беспристрастных консультантов.
С учетом опыта оценщиков, удостоверяем, что изложенные в отчете факты, на основе которых проводился
анализ, делались выводы и заключения, достоверны и не содержат ошибок.
В процессе анализа данных ни одно лицо не оказывало Оценщику сколько-нибудь существенной помощи.
Оценка произведена с учетом всех ограничительных условий и предпосылок, наложенных условиями
исходной задачи. Такого рода ограничения оказали влияние на анализ, мнения и заключения, изложенные
в отчете.
Настоящая оценка была произведена в соответствии с:
Федерации";
Федеральными стандартами оценки
сводом стандартов Российского Общества Оценщиков (ССО РОО);
системой нормативных документов РОО;
профессиональной практикой и указанной ниже справочной и профессиональной литературой.
Расценки за это исследование никоим образом не связаны с величиной рыночной стоимости объекта,
оцениваемого в настоящем отчете.
Задание на оценку не основывалось на требовании получения определенного результата; все лица,
участвовавшие в подготовке настоящего отчета и оказавшие профессиональное содействие в оценке,
указаны ниже.
Квалификация непосредственного исполнителя подтверждена соответствующими документами,
приложенными к настоящему отчету (Приложение).
1.6. ЗАЯВЛЕНИЕ О СОБЛЮДЕНИИ
Оценщик в своей работе следовал этическим принципам и профессиональным требованиям Кодекса поведения
Заключение с Заказчиком договора на оказание услуг по оценке
Получение от Заказчика необходимых документов для проведения оценки
Осмотр Объекта оценки, установление количественных и качественных характеристик, изучение фактического
состояния, сбор прочей информации об Объекте оценки
ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова - 9 -
ООО «Аналит» г.Киров, ул. Дрелевского, 18, тел 46-36-45, 781-786 2010 год
Составление таблицы по анализу представленной Заказчиком информации, необходимой для проведения оценки
о характеристиках имущества, права на которое оцениваются
Анализ отраслевого и локального рынка, к которому относится Объект оценки
Осуществление расчетов
Согласование полученных результатов, вывод итоговой величины стоимости Объекта оценки
Составление и передача Заказчику Отчета об оценке
ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова - 10 -
1.8. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ
В данной оценке применены следующие стандарты оценки:
Свод стандартов оценки Российского общества оценщиков ССО РОО 2010, гармонизированных с
Международными стандартами оценки (2007) и обязательных к применению членами саморегулируемой
организации оценщиков.
Свод стандартов оценки (ССО 2010) Российского общества оценщиков (РОО)
предназначен для оценки стоимости имущества в Российской Федерации и в других странах СНГ - в полном
соответствии с принятыми документами:
ФЕДЕРАЛЬНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ:
Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки
Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» (утв. приказом
Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (утв. приказом
МЕЖДУНАРОДНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ (МСО) 2007
Таблица №6 Стандарты ССО РОО 2010
Обозначение стандарта Наименование стандарта
ССО РОО 1-01-2010 Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки (ОППО)
ССО РОО 1-02-2010 Правила деловой и профессиональной этики общероссийской общественной организации
«Российское общество оценщиков»
ССО РОО 1-03-2010 Типы имущества
ССО РОО 2-01-2010 МСО 1. Рыночная стоимость как база оценки
ССО РОО 2-02-2010 МСО 3. Составление отчета об оценке
ССО РОО 2-05-2010 МР 1.Оценка стоимости недвижимого имущества
ССО РОО 2-06-2010 МР 2 Оценка стоимости интересов [прав] аренды
ССО РОО 2-07-2010 МР 3. Оценка стоимости установок, машин и оборудования
ССО РОО 2-08-2010 МР 4. Оценка стоимости нематериальных активов
ССО РОО 2-09-2010 МР 5. Оценка стоимости движимого имущества
ССО РОО 2-10-2010 МР 6 Оценка стоимости бизнеса
ССО РОО 2-15-2010 МР 11. Экспертиза [рецензирование] оценок стоимости
ССО РОО 2-17-2010 МР 13 Массовая оценка для налогообложения имущества
1.9 ОБОСНОВАНИЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ СТАНДАРТОВ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ДАННОГО ОБЪЕКТА
ОЦЕНКИ
В соответствии с назначением оценки, рыночная стоимость Объекта оценки определялась на основе
Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 г. и Свода стандартов оценки
Российского общества оценщиков ССО РОО 2010, гармонизированных с Международными стандартами оценки
(2007) и обязательных к применению членами саморегулируемой организации оценщиков.
Применение ССО РОО 2010, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности
обусловлено тем, что Объект оценки находится на территории Российской Федерации, а также тем, что Оценщик
осуществляет свою деятельность на территории РФ. Указанные стандарты использовались при определении
подходов к оценке, порядка проведения работ, при составлении Отчета об оценке.
Применение Свода Стандартов Российского Общества Оценщиков (РОО) обусловлено тем, что Стандарты
оценки РОО наиболее полно описывают термины, определения, понятия и методы оценки, применяемые при
проведении работ по оценке различных видов имущества.
Недвижимое имущество представляет собой имущественное (вещное) право (интерес) в недвижимости.
Это право обычно оформляется в виде официального документа, такого, как документ о передаче правового титула
или договор аренды. Поэтому имущество - юридическое понятие, отличное от понятия недвижимости, которое
относится к физическому активу. Недвижимое имущество распространяется на все права, интересы и выгоды,
связанные с собственностью на недвижимость. Недвижимость же охватывает сам земельный участок, все вещи,
естественным образом существующие на земельном участке, и все вещи, присоединенные к земельному участку,
такие как строения и улучшения на нем.
Сочетание всех прав, связанных с собственностью на недвижимость, иногда называют пакетом прав. В
него могут входить право пользования, владения, входа, продажи, сдачи в аренду, завещания, дарения или выбора
использования или неиспользования всех вышеперечисленных прав. Во многих ситуациях отдельные права могут
быть отделены от пакета и переданы, сданы в аренду или отчуждены государством.
1.10. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВИДА СТОИМОСТИ
Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» определяет виды стоимости:
Рыночная
ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова - 11 -
ООО «Аналит» г. Киров, ул. Дрелевского, 18, тел 46-36-45, 781-786 2010 год
Ликвидационная
Инвестиционная
Кадастровая
Виды стоимости определены в ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности» и п. 5 Стандартов оценки.
При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой
объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны
сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются
какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать
исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для
аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению
сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом
рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на
рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.
Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным
соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.
Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы
о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в
соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.
Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для
совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.
Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог (п. 8 Стандартов
оценки). Рыночная стоимость – это расчетная денежная сумма, на которую можно было бы обменять имущество на
дату оценки… (МСО 2010, Стандарт 1, п. 3.1.) Далее следуют пояснения, откуда ясно, что рыночная стоимость –
это единовременно уплачиваемая величина (на дату оценки). Сделка считается совершенной, когда в одну сторону
передана денежная сумма (в полном объеме), а в другую – имущество. «Определение также предполагает
одновременный обмен (актива и денег) и закрытие сделки, без каких-либо вариаций цены, которые в ином случае
были бы возможны» (там же, п. 3.2.3.). Единовременность уплаты рыночной стоимости, таким образом, есть одна
из ее ключевых особенностей. Арендная же плата в общем случае есть периодическая величина, и поэтому
рыночная стоимость не может быть выражена через арендную плату и наоборот (т.е. арендная плата не может
являться формой выражения рыночной стоимости, рыночной стоимостью в единицу времени и т.п.).
В ССО РОО 2-01-2010 Стандарт 1. Рыночная стоимость дано следующее определение
Рыночная стоимость -это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату
оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки
после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо
осведомленной, расчетливо и без принуждения.
Каждый элемент данного определения раскрывается таким образом
«Расчетная денежная сумма...» относится к цене, выраженной в деньгах (как правило, в местной валюте),
которая может быть уплачена за имущество при коммерческой рыночной сделке. Мерой рыночной стоимости
является наиболее вероятная цена, которая, по разумным соображениям, может быть получена на дату оценки на
рынке при соблюдении условий, содержащихся в определении рыночной стоимости. Эта цена -наилучшая из
достижимых, по разумным соображениям, для продавца и наиболее выгодная из достижимых, по разумным
соображениям, для покупателя. При определении этой цены, в частности, не учитываются цены, завышенные или
заниженные в силу особых условий или обстоятельств сделки, таких как нетипичная форма финансирования,
продажа с получением имущества обратно в аренду, специальные компенсации или уступки, предоставляемые
какой-либо из сторон, вовлеченных в данную сделку, или любой элемент специальной стоимости (определяется в
п. 3.8 МСО 2).
«…За которую состоялся бы обмен имущества...» указывает на то обстоятельство, что стоимость актива
является предполагаемой величиной, а не предопределенной заранее или фактической ценой продажи. Это цена,
по которой рынок ожидает совершения сделки на дату оценки при соблюдении всех прочих условий, входящих в
определение рыночной стоимости.
«...На дату оценки...» выражает требование, чтобы предполагаемая величина рыночной стоимости
относилась к конкретной дате. В силу того, что рынки и рыночные условия могут меняться, для другого времени
предполагаемая стоимость может оказаться ошибочной или не соответствующей действительности. Результат
оценки отражает текущее состояние и условия рынка на фактическую дату оценки, а не на прошлую или будущую
О ﾒЧ ﾅТО ﾁ О ﾏР ﾅД ﾅЛ ﾅН ﾈИР ﾛН ﾎЧ ﾍО ﾉ С ﾒО ﾈМ ﾎС ﾒИ З к з и - У р в е и (к м т т п д л мм н ц п л н йс б т е н с иг р д К р в - 12 -
О ﾎО« ﾀн л т ｻ г К р в у. Д е е с о о 18, т л46-36-45, 781-786 2010 г д дату. Это определение также предполагает, что переход актива из рук в руки и заключение сделки происходят
одновременно, без каких-либо вариаций цены, которые в ином случае были бы возможны.
«...Между заинтересованным покупателем...» -относится к тому, у кого есть мотивы купить, но ничто
его к этому не принуждает. Такой покупатель не горит желанием купить и не настроен платить любую цену. Кроме
того, он совершает покупку, действуя в соответствии с реалиями и ожиданиями текущего рынка, а не
воображаемого или гипотетического рынка, существование которого нельзя ни продемонстрировать, ни
предвидеть. Предполагаемый покупатель не станет платить цену выше той, которую требует рынок. Нынешний
собственник имущества также входит в число тех, кто составляет этот «рынок». Оценщик не должен делать
нереалистичных допущений относительно условий рынка или предполагать, что уровень рыночной стоимости
может быть выше достижимого по разумным соображениям.
«…И заинтересованным продавцом...» -подразумевается продавец, который не горит желанием
продать, не понуждается к продаже и не готов продать по любой цене или настаивать на цене, которая не считается
разумной на рынке в данный момент. Мотивом заинтересованного продавца является продажа имущества на
рыночных условиях по максимально возможной цене на (открытом) рынке после проведения надлежащего
маркетинга, какой бы ни была эта цена. Фактическое положение реального собственника имущества во внимание
не принимается, так как «заинтересованный продавец» -это гипотетический собственник.
«...В результате коммерческой сделки...» означает, что между сторонами нет никаких особых или
специальных взаимоотношений (например, отношения между материнской и дочерней компанией или между
домовладельцем и квартиросъемщиком), которые могут сделать уровень цены нехарактерным для рынка или
завышенным из-за наличия элемента специальной стоимости (определение которой дано в п. 3.8 МСО 2).
Предполагается, что сделка по рыночной стоимости должна совершаться между сторонами, не связанными между
собой какими-либо отношениями, и каждая из сторон действует независимо.
«...После проведения надлежащего маркетинга...» означает, что имущество должно быть выставлено на
рынок наиболее подходящим образом, чтобы обеспечить его реализацию по наилучшей из достижимых, по
разумным соображениям, цене в соответствии с определением рыночной стоимости. Продолжительность
выставления может быть разной в зависимости от рыночных условий, но в любом случае она должна быть
достаточной для того, чтобы актив привлек к себе внимание достаточного числа потенциальных покупателей.
Период выставления предшествует дате оценки.
«...При которой каждая сторона действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо…» означает
предположение, что как заинтересованный покупатель, так и заинтересованный продавец в достаточной степени
информированы о характере и свойствах продаваемого имущества, его фактическом и потенциальном
использовании, а также о состоянии рынка на дату оценки. Далее предполагается, что каждый из них, обладая этой
информацией, действует в своих интересах, расчетливо, стремясь достичь наилучшей, с точки зрения его позиции
в сделке, цены. Имеется в виду расчетливость в отношении состояния рынка на дату оценки, а не в отношении
ретроспективных суждений, выражаемых на более позднюю дату. Необязательно считается проявлением
нерасчетливости, когда продавец продает имущество в условиях рынка с падающими ценами по цене ниже
предшествующих уровней рыночных цен. В этом случае, как и в других ситуациях купли-продажи в условиях
меняющихся цен, расчетливый покупатель или продавец действуют в соответствии с самой полной информацией о
состоянии рынка, доступной на данный момент.
«...И без принуждения...» означает, что у каждой из сторон имеются мотивы для совершения сделки, но не
одну из сторон не заставляют совершить сделку
Условия, которые должны выполняться при определении рыночной стоимости, содержащиеся в ССО РОО
2-01-2010. «Стандарт 1. Рыночная стоимость как база оценки» не противоречит условиям, которые содержатся в
ФСО №2.
Таким образом, рыночная стоимость представляет собой стоимость в обмене или денежную сумму,
которую принесло бы имущество, выставленное на продажу на открытом рынке на дату оценки при условиях,
которые отвечают требованиям, содержащимся в определениях рыночной стоимости, приведенных выше.
Чтобы оценить рыночную стоимость необходимо установить наиболее эффективное использование
имущества. При этом под наиболее эффективном использовании имущества понимается наиболее вероятное
использование имущества, которое является физически возможным, надлежащим образом оправданным,
юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения, в результате которого стоимость
оцениваемого имущества является максимальной.
1.11. О ﾁЪ ﾅК ﾒ О ﾖЕ ﾍК ﾈ
Исчерпывающий перечень видов объектов оценки определяется ст. 5 Закона. К объектам оценки
относятся:
Отдельные материальные объекты (вещи);
Совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида
(движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
Право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
Права требования, обязательства (долги);
Работы, услуги, информация;
О ﾒЧ ﾅТО ﾁ О ﾏР ﾅД ﾅЛ ﾅН ﾈИР ﾛН ﾎЧ ﾍО ﾉ С ﾒО ﾈМ ﾎС ﾒИ З к з и - У р в е и (к м т т п д л мм н ц п л н йс б т е н с иг р д К р в - 13 -
О ﾎО« ﾀн л т ｻ г К р в у. Д е е с о о 18, т л46-36-45, 781-786 2010 г д Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации
установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Под определение, данное МСО, более всего попадают «вещные права на имущество» и «иные объекты
гражданских прав», к которым относятся, в том числе, имущество и имущественные права (ст. 128 ГК РФ).
Субъективные права участников правоотношений, связанные с владением, пользованием и распоряжением
имуществом, а также с теми материальными (имущественными) требованиями, которые возникают между
участниками экономического оборота по поводу распределения этого имущества и обмена (товарами, услугами,
выполняемыми работами, деньгами, ценными бумагами и др.). И.п. являются правомочия собственника, право
оперативного управления (вещные И.п.) и обязательственные права (в их числе и права на возмещение ущерба,
причиненного здоровью гражданина вследствие утраты заработка, а также вреда, причиненного имуществу
физического или юридического лица), права авторов, изобретателей, рационализаторов на вознаграждение
(гонорар) за созданные ими произведения (результаты их творческого труда), наследственные права.
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать
им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в
залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ).
Т.е. объектом оценки является право пользования (либо совокупность прав пользования и владения)
объектом. Соответственно, видом определяемой стоимости является рыночная стоимость.
О ﾒЧ ﾅТО ﾁ О ﾏР ﾅД ﾅЛ ﾅН ﾈИР ﾛН ﾎЧ ﾍО ﾉ С ﾒО ﾈМ ﾎС ﾒИ З к з и - У р в е и (к м т т п д л мм н ц п л н йс б т е н с иг р д К р в - 14 -
О ﾎО« ﾀн л т ｻ г К р в у. Д е е с о о 18, т л46-36-45, 781-786 2010 г д 2. О СН ОВ НЫ Е П ОН ЯТ ИЯИЭ ТА ПЫО ЦЕ НК И
2.1 О ﾑН ﾎВ ﾍЫ ﾅ П ﾎН ﾟТ ﾈЯИО ﾏР ﾅД ﾅЛ ﾅН ﾈЯ Оценка имущества - деятельность, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной
или иной стоимости. (Федеральный закон от 29.08.98г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ").
Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может
быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая
всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. (ФЗ
от 29.08.98г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая
исходя из существующих условий и цели его использования.
Инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его
доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.
Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в
рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;
Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату
проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и
технологий, с учетом износа объекта оценки;
Полная восстановительная стоимость определяется затратами, исчисленными в ценах на дату оценки, на
изготовление оцениваемого оборудования из аналогичных материалов и конструктивных решений, с тем же
качеством работ и эксплуатационных характеристик.
Полная первоначальная стоимость (полная балансовая стоимость) соответствует стоимость актива на
момент ввода в действие (постановка на баланс).
Остаточная первоначальная стоимость (остаточная балансовая стоимость) определяется путем
уменьшения полной первоначальной стоимости на величину накопленной амортизации объекта.
Износ –потеря стоимости собственности под воздействием различных факторов. Износ определяется как
разница между издержками по воспроизводству новых улучшений на дату оценки и их текущей рыночной
стоимостью.
Цена. Термин, обозначающий денежную сумму, требуемую, предлагаемую или уплаченную за некий
товар или услугу. Она является историческим фактом, то есть относится к определенному моменту времени и
месту, независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне. В зависимости от финансовых
возможностей, мотивов или особых интересов конкретных покупателя и продавца цена, уплаченная за товары или
услуги, может не соответствовать стоимости, приписываемой этим товарам или услугам другими людьми. Тем не
менее, цена в принципе является индикатором относительной стоимости, приписываемой товарам или услугам
конкретным покупателем и/или конкретным продавцом при конкретных обстоятельствах. (МСО. Общие понятия и
принципы оценки. М. 1994).
Затратный подход –совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении
затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний.
Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта
оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на
замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием
материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. (Общие понятия оценки, подходы и требования к
проведению оценки (ФСО № 1). Утверждены Приказом Минэкономразвития России №254 от 20 июля 2007 года).
Рыночный (сравнительный) подход) - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,
основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется
информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту
оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его
стоимость (Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1). Утверждены
Доходный подход –совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на
определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. (Общие понятия оценки, подходы и
требования к проведению оценки (ФСО № 1). Утверждены Приказом Минэкономразвития России №254 от 20
июля 2007 года).
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки
недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых
без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания,
сооружения. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. (Ст. 130, ГК РФ).
Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым
имуществом. (Ст. 130 Гражданского кодекса РФ от 21.10.94. Часть 1).
И о о а в л ч н с о м с ио ъ к ао е к -величина стоимости объекта оценки, полученная как
итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки, при использовании
О ﾒЧ ﾅТО ﾁ О ﾏР ﾅД ﾅЛ ﾅН ﾈИР ﾛН ﾎЧ ﾍО ﾉ С ﾒО ﾈМ ﾎС ﾒИ З к з и - У р в е и (к м т т п д л мм н ц п л н йс б т е н с иг р д К р в - 15 -
О ﾎО« ﾀн л т ｻ г К р в у. Д е е с о о 18, т л46-36-45, 781-786 2010 г д различных подходов к оценке и методов оценки.
О е и а м еп а а Целью оценки является определение рыночной стоимости права собственности на
имущество. Право собственности в соответствии с Гражданским кодексом, часть 1 (ст. 209), включает право
